De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting. Er geldt een uitzondering op deze vrijstelling voor de verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. Op deze zogenaamde short-stay-uitzondering is het verlaagde tarief van toepassing. De uitzondering is gebaseerd op de Btw-richtlijn. Volgens het Hof van Justitie EU hebben de lidstaten van de EU een beoordelingsmarge om onderscheid te maken tussen vrijgestelde verhuur en verstrekkingen in het hotelbedrijf of sectoren met soortgelijke functies. Het begrip sectoren met soortgelijke functies moet ruim worden uitgelegd. De voorwaarde van kort verblijf is een passende voorwaarde om te bepalen of de activiteit past binnen het tijdelijk verstrekken van accommodatie in het kader van een commerciële relatie.

In de nationale wet is niet geregeld wanneer sprake is van kort verblijf. In het Vastgoedbesluit heeft de staatssecretaris van Financiën aangegeven dat kenmerkend is voor kort verblijf dat de tijdelijke bewoner niet is belast met de zorg voor de inventaris. Als gasten feitelijk maximaal zes maanden in een accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarheen verplaatsen, is in ieder geval sprake van verblijf voor een korte periode. Bij verhuur voor een langere periode dan zes maanden rust op de verhuurder de bewijslast om aannemelijk te maken dat sprake is van een verblijf voor een korte periode.

De rechtbank Gelderland is van oordeel dat de short-stay-uitzondering van toepassing is op de verhuur van een vakantievilla door een bv aan haar dga. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar. De villa is uitsluitend door de dga gebruikt. Op basis van de wet en jurisprudentie is volgens de rechtbank geen sprake van concurrentie door de bv met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Dat zou betekenen dat de verhuur volgens de hoofdregel is vrijgesteld van omzetbelasting en de omzetbelasting op de verbouwingskosten van de villa niet voor aftrek in aanmerking komt. Op basis van het Vastgoedbesluit meent de rechtbank echter dat de duur van het feitelijke verblijf doorslaggevend is voor toepassing van de short-stay-uitzondering. Dat geldt ook als sprake is van een langlopende exclusieve huurovereenkomst van een woning zonder recreatiebestemming. De rechtbank vond aannemelijk dat de dga en zijn gezin gedurende het jaar van de huurovereenkomst steeds feitelijk kort in de villa hebben verbleven. Dat verblijf varieerde van enkele dagen tot twee weken zomervakantie.

Volgens de rechtbank kan de bv een beroep doen op het begunstigende beleid van het Vastgoedbesluit, ook al wijkt het besluit af van een richtlijnconforme uitleg van de Nederlandse wet.

De staatssecretaris van Financiën heeft een besluit over de heffing van btw bij de levering van onroerende zaken en de verhuur van onroerende zaken gewijzigd. De wijzigingen in de zogeheten Vastgoedbesluit houden verband met ontwikkelingen in de jurisprudentie en in de regelgeving en met beleidsmatige aanpassingen. Het besluit behandelt onder meer de goedkeuringen voor situaties waarin de levering en de verhuur van onroerende zaken op verzoek worden belast. Richtlijnen over het recht op aftrek van btw bij de levering en verhuur van onroerende zaken zijn opgenomen in het besluit ’Omzetbelasting, aftrek van omzetbelasting’ uit 2020.

In wezen nieuwbouw

De levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een ingrijpende verbouwing van een bestaand gebouw kan tot gevolg hebben dat een nieuwe onroerende zaak ontstaat. Volgens een arrest van de Hoge Raad uit november 2022 is dat alleen het geval bij wijziging van de bouwkundige constructie. In het besluit wordt naar dit arrest verwezen. Een verbouwing is niet snel zó ingrijpend dat daardoor in wezen nieuwbouw ontstaat.

Wijzigingen in de uiterlijke herkenbaarheid of de  functie van het gebouw of de omvang van de investeringen kunnen aanwijzingen zijn dat de verbouwing in bouwkundig opzicht ingrijpend is geweest. De vraag is hoe het arrest van de Hoge Raad zich verhoudt tot arresten van het Hof van Justitie EU over deze materie.

Bestrating

Klinkerbestrating kwalificeert onder voorwaarden als een gebouw voor de btw. Dat is het geval wanneer de bestrating deel uitmaakt van een geheel, dat bestaat uit drainage en terreinverlichting. Ook klinkerbestrating met een fundering, die in asfalt is ingelegd, vormt een gebouw. Eenvoudig te verwijderen klinkerbestrating, die geen deel uitmaakt van een geheel, kwalificeert niet als een gebouw. Dit geldt ook voor een terrein dat is voorzien van stelconplaten.

Ingebruikneming gebouw

De levering van een gebouw is van rechtswege belast als deze plaatsvindt vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip van eerste ingebruikname. Bepalend is het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van een gebouw in overeenstemming met de bestemming daarvan. Volgens het besluit is daarvan sprake zodra er feitelijke handelingen in het gebouw plaatsvinden die zijn gericht op het duurzame gebruik.

Bij een gebouw, dat bestaat uit meerdere zelfstandige gedeelten, kan de ingebruikneming gefaseerd plaatsvinden. Als een gebouw voor de btw-heffing niet is te splitsen in zelfstandige gedeelten, vindt de eerste ingebruikneming van het gehele gebouw plaats als het eerste deel van het gebouw in gebruik wordt genomen.

Servicekosten

In de vorige versie van het besluit stond dat servicekosten het btw-regime van de verhuur volgen. Dat ligt nu genuanceerder. Als een individuele huurder of de huurders gezamenlijk de dienstverrichter kunnen kiezen en de servicekosten afzonderlijk op de factuur worden vermeld, is de doorbelasting van de servicekosten belast met btw. Volgens het besluit is daarnaast sprake van een afzonderlijke (belaste) dienst als de verhuurder kosten voor warmte en/of koude in rekening brengt, indien het verbruik per huurder individueel bepaald kan worden. Dat geldt ook als de huurder de warmte en koude verplicht van de verhuurder moet afnemen.

Verhuurders mogen tot 1 januari 2025 de huidige praktijk voortzetten.

Verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen

De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen op of nabij een verhuurde woning vormt een bijkomende prestatie bij de verhuur. Deze verhuur is vrijgesteld van btw. Er geldt een overgangsregeling voor verhuurders, die voor 2023 de btw op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek hebben gebracht. Gedurende de herzieningstermijn mogen deze verhuurders uitgaan van belaste verhuur van de zonnepanelen, om herziening van de aftrek te voorkomen.

Optie voor belaste verhuur

De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen opteren voor belaste verhuur als de huurder de zaak gebruikt voor btw-belaste activiteiten. De huurovereenkomst dient een aantal formele voorwaarden te omvatten. Als dat niet het geval is, geldt de vrijstelling voor de verhuur. De staatssecretaris heeft goedgekeurd dat de verhuur ondanks formele gebreken toch belast is wanneer is gehandeld of rechtsgeldig is geopteerd voor een btw belaste verhuur. Het formele gebrek dient binnen een redelijke termijn na ontdekking te worden hersteld.

Bij de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Er geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor het geval de verkrijging plaatsvindt krachtens een met omzetbelasting belaste levering. Daarvan is sprake bij de levering van een nieuw gebouw. Door verbouwing van een bestaand gebouw kan een nieuw gebouw ontstaan. De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft aan de Hoge Raad de vraag voorgelegd aan de hand van welke criteria moet worden beoordeeld of door verbouwing een nieuwe onroerende zaak is ontstaan. Is dat op grond van:

• wijzigingen in de bouwkundige identiteit of de uiterlijke herkenbaarheid;
• wijzigingen in de bouwkundige constructie;
• wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden;
• de grootte van de gedane investeringen en/of de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde; of
• (mede) aan de hand van andere criteria?

In de Wet op de omzetbelasting is bepaald dat de ingebruikneming na verbouwing van een gebouw wordt aangemerkt als eerste ingebruikneming wanneer door de verbouwing een nieuw gebouw is ontstaan. In dat geval is de levering van het verbouwde gebouw vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van die ingebruikneming na de verbouwing van rechtswege belast met omzetbelasting. Het resultaat van de verbouwing moet op één lijn kunnen worden gesteld met een nieuw gebouw.

Volgens de Hoge Raad moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Dat is niet snel aan de orde en moet aan de hand van omstandigheden worden vastgesteld.

Een ondernemer mag de omzetbelasting, die door andere ondernemers aan hem in het tijdvak van aangifte in rekening is gebracht, in aftrek brengen, voor zover hij de goederen en diensten, waarop de belasting betrekking heeft, gebruikt voor belaste handelingen. De aftrek van belasting vindt plaats overeenkomstig de bestemming van de goederen en diensten op het tijdstip waarop de belasting aan de ondernemer in rekening is gebracht. Wanneer op het tijdstip van ingebruikneming blijkt, dat in verband met een afwijkend gebruik te veel of te weinig belasting in aftrek is gebracht, wordt de aanvankelijke aftrek herzien. De wet op de omzetbelasting voorziet niet in de mogelijkheid om het recht op aftrek van voorbelasting uit te oefenen na het verstrijken van de termijn voor het indienen van de aangifte over het tijdvak waarin dit recht is ontstaan.

De Hoge Raad heeft aan het Hof van Justitie EU de vraag voorgelegd of door gebruik te maken van de mogelijkheid tot herziening van de aftrek van voorbelasting op het moment van ingebruikneming alsnog de eerder verzuimde aftrek kan worden toegepast. De Hoge Raad wilde verder weten of het voor de beantwoording van deze vraag van belang is dat het niet effectueren van de initiële aftrek geen verband houdt met fraude of misbruik van recht en er geen nadelige gevolgen voor de schatkist zijn vastgesteld.

De procedure heeft betrekking op een ondernemer die bij de aankoop van enkele percelen grond in 2006 geen gebruikt heeft gemaakt van zijn recht op aftrek. Pas in het kader van het beroep tegen een aan de ondernemer opgelegde naheffingsaanslag omzetbelasting in verband met de levering van enkele percelen in 2015 heeft de ondernemer verzocht om het recht op aftrek van deze btw te kunnen uitoefenen.

Eerder heeft het Hof van Justitie EU geoordeeld dat een vervaltermijn voor het geldend maken van het recht op aftrek van voorbelasting niet zonder meer onverenigbaar is met de btw-richtlijn. De in de btw-richtlijn opgenomen mogelijkheid van herziening is niet bedoeld om een recht op aftrek te laten ontstaan. Hieruit volgt dat de herzieningsregeling van de btw-richtlijn niet van toepassing is wanneer de belastingplichtige heeft verzuimd het recht op btw-aftrek uit te oefenen en dit recht heeft verloren vanwege het verstrijken van een vervaltermijn.

Het beginsel van fiscale neutraliteit doet volgens het Hof van Justitie EU niet af aan deze conclusie. Het beginsel van fiscale neutraliteit is geen regel van primair recht, maar een uitleggingsbeginsel dat samen met andere beginselen moet worden toegepast. Daarom kan het beginsel van fiscale neutraliteit niet tot gevolg hebben dat een belastingplichtige, die geen gebruik heeft gemaakt van het recht op aftrek vóór het verstrijken van een vervaltermijn, de mogelijkheid krijgt om dit verzuim te corrigeren.

Het ontbreken van fraude, misbruik van recht of schadelijke gevolgen voor de belastinginkomsten van de betrokken lidstaat kan niet rechtvaardigen dat een belastingplichtige een vervaltermijn kan omzeilen. Dat zou in strijd zijn met het rechtszekerheidsbeginsel.

In de Tweede Kamer zijn vragen gesteld over het zo snel mogelijk onder het nultarief van de btw brengen van groente en fruit. In het coalitieakkoord is afgesproken om te bezien of het nultarief mogelijk is voor groente en fruit. Het invoeren van het nultarief voor specifieke voedingsmiddelen is volgens de staatssecretarissen van VWS en Financiën complex vanwege de vraag waar de grens voor de toepassing ligt. Dit geldt ook als het criterium ‘onbewerkt’ wordt toegevoegd. Wanneer is sprake van een bewerking? Bij deze afbakeningsvragen speelt het fiscale neutraliteitsbeginsel een rol. Het neutraliteitsbeginsel verzet zich ertegen dat soortgelijke goederen voor de btw ongelijk worden behandeld.

De vragenstellers herinneren eraan dat ten tijde van de coronacrisis het nultarief op mondkapjes zeer snel kon worden ingevoerd. Volgens de staatssecretarissen is het niet mogelijk om de toepassing van het nultarief op onbewerkte groente en fruit voor 1 juli 2022 te regelen.

Een plan van aanpak voor het invoeren van het nultarief op groente en fruit wordt voor de zomer naar de Tweede Kamer gestuurd.